内容摘要：从1955年日本经济起飞开始，日本房地产市场也经历了典型的三个周期；1990年之后，房地产泡沫的破灭触发了日本长达十年之久的经济停滞。与此相应，房地产市场也陷入漫长的不景气周期。与日本相比，虽然中国的经济起飞始自20世纪80年代，但是商品房市场的大发展周期则始于90年代末期，相对滞后20年。过去的十年，中国的房地产市场始终在调控周期、行业周期、经济周期的波动起伏中前行；未来的十年，城市化及改善性需求等实质的消费性需求仍将是中国房地产行业发展的支持力量。

　　关键词：经济增长，房地产周期，城市化，产业结构

　　大致来看，日本经济发展经历了典型的“四个十年”：第一个十年始自1955年，这一时期日本完成战后经济的起飞过程，投资主导型发展模式助推工业化快速推进；第二个十年始自1966年，这一时期日本实现投资主导向消费主导的转换，家庭收入的持续增长引发了房地产市场的空前发展；第三个十年始自1976年，日本经济进入由产业结构升级和新技术带动下的新经济时代，国民收入由高速增长转向稳定增长阶段；第四个十年始自1990年，日本房地产泡沫破灭后，经济开始陷入长期的下行周期，被称为“失落的十年”。基于这样的“四个十年”，日本房地产市场发展也可以较为清晰地划分为相应的四个阶段。

　　一、日本经济中的“四个十年”代表了房地产市场发展的“四个阶段”

　　(一)始自1955年第一个十年是日本保障性住房快速发展的阶段

　　20世纪50年代中期之后的十年是日本战后复兴时期，也是完成工业化的时期，这一时期日本房地产市场的最大问题的供给不足，全国无房者超过400多万户，正是基于这种初级阶段所面临的严重问题，住房政策从战后的应急性政策不断转向具有长远规划的分层次住房政策。并分别于1950、1951、1955年连续出台三个法律——《住宅金融公库法》、《公营住宅法》、《日本住宅公团法》——以规范并逐渐推动形成日本比较特殊的分层次住房供给体系：针对低收入阶层的公营住宅、针对中低收入阶层的公团住宅、针对中高收入阶层的私营商业住宅三类供应结构。

　　截至1965年，日本政府经过十年的保障性建设及对民间房屋建设的鼓励，使整体上的住房存量达到约2800万套，人均房间数达到0.9，户均住房套数基本接近于1，这说明日本“居者有其屋”的目标已经实现，住房短缺问题逐步得以解决。

　　(二)始自1966年的第二个十年是日本房地产市场快速成长的阶段

　　这个十年日本经济保持了高速增长态势，年均复合增长率超过5%，是日本历史上非常重要的经济振兴时期，在经济强劲增长的带动下，日本房地产市场快速成长。在这一阶段，伴随着日本经济的持续增长，国民收入水平也不断提高，对耐用消费品和住房消费的支出比例在逐步提高，由此形成对房地产市场需求的强有力支撑。而且从1955年到1966年，日本的城市化率由56%增长到68%，年均新增城市人口超过200万，因此在这十年间流入城市的约2000万人口通过财富的逐步积累，已有部分人有能力支付住房消费。

　　应当说，这一阶段是日本房地产市场快速发展的时期，十年间日本共建设了超过2500万套住房，而且新建住房几乎相当于住房存量的全部，这说明日本在1975年末的全部旧房均已更新。这使得日本的户均住房套数达到1.3左右，人均房间数也已经超过1。

　　(三)始自1976年的第三个十年是日本房地产泡沫不断形成与发展的阶段

　　从宏观经济基本面来看，这个十年，日本经济的增长速度、产业结构、日元政策及货币政策等经济环境变量都发生了显著的变化。虽然从数据上观察，这一时期日本的房地产市场发展开始由前期的高速推进逐步转向平稳发展，新建住宅数量已开始减少，这个十年所建的住宅累计只有约1600多万套，较上个十年直接减少近1000万套。从这个意义上讲，日本房地产市场发展最繁荣时期已经过去，基本的居住与改善性需求已逐步得到释放。然而，与此形成对照的是，在真实需求与供给没有发生太大增长的情况下，这个十年，日本的地价与房价却出现了异常的上涨。

　　其中一个重要的导火索就在于：随着日元走向浮动并不断升值，日本为了缓解货币升值对经济增长带来的冲击，过度地采取积极的财政政策和宽松的货币政策之“双松组合”，使得低利率、低融资成本环境下流动性注入土地和房地产市场，从而在“土地神话”的刺激下，日本房地产泡沫迅速膨胀。

　　(四)始自1990年的第四个十年是日本房地产泡沫破灭后所谓的“失落的十年”

　　20世纪90年代至21世纪初日本房地产市场泡沫破灭和所谓“失落的十年”阶段，这一阶段由于日本政策的转向、利率的提高，房地产市场的泡沫在一些触发因素下破灭，使开发商、家庭及银行都遭受极大的损失。普遍认为，这一阶段日本泡沫的破灭造成了随后十年的经济长期衰退，并将这“失落的十年”称为泡沫的后遗症。直到目前，日本房地产市场的整体水平仍未回归到泡沫破灭前的情况，虽然泡沫给日本经济产生了严重冲击，但是日本经济的衰退到底是经济周期的结构调整，还是泡沫所致，在日本以及国际经济界至今依然存在显著的分歧。

　　通过日本房地产市场发展的回顾可以看出：其一，房地产市场发展的初期阶段如果由政府推动保障性住房建设主导，可以更好满足中低收入者基本的住房需求；其二，城市化、经济增长与收入的提高是自住或改善等真实性需求快速释放的前提；其三，房地产泡沫的形成与演进离不开特定的金融环境，货币供给量的增加往往是泡沫“催化剂”。

　　二、日本房地产市场不同阶段的突出特征

　　考察房地产市场发展的关键特征表现在土地数量与土价、房屋数量与房价上，如果从这类变量来考察日本从50年代中期直到房地产泡沫破灭的这段时期，那么地价与房价的变化趋势在不断的发展阶段存在以下特征：

　　(一)工业用地价格高涨主导了第一个十年

　　1950年开始的这个十年里，日本地价持续出现上升，年均增长率超过26%，也已明显超过名义GDP的增长率。这里最重要的原因是人口向城市、特别是三大城市圈的转移所导致，城市化率的提高产生了大量的工业用地与住宅需求，但同一时期的城市用地供给量并没有增加太多。更为重要的是，这一时期，工业用地价格的上升幅度超过了住宅用地价格的上涨幅度，这是因为流入城市的人口暂时被城市的出租屋存量房所吸引，直到60年代后半期以后，这一趋势才得以改变。

　　(二)住房需求与土地供给的同时增加主导了第二个十年里地价的上涨

　　这一时期前五年地价的上涨速度明显回落，出现平稳上涨的态势，即每年的涨幅基本保持在10%左右，而且1969年与名义GDP的涨幅相比，地价上涨速度甚至还是偏低的。这一时期的变化趋势主要取决于两个因素：其一是土地供给有十分明显的扩大。随着城市化的推进和产业结构的变化，农业就业人口明显减少，农地的非农化进程在政策的鼓励下大幅度推进，使得被转用的农地大幅度增加；其二是住宅需求的增加。第一阶段进入城市的人口因为结婚、定居等因素会形成住宅的真实需求者。但是，需求与供给的同时增加使日本地价在这一时期内保持了较为平稳的增长。

　　这一时期后五年地价上涨的速度发生了明显变化，1970～1974年地价明显上升，1973年和1974年增速达到25%、23%，这五年平均增长率达到19.3%，同时与地价上升一起出现的是土地供给的大幅增加，特别农地转用数量出现空前增长。一个最根本的原因在于土地投机，这一阶段的前五年金融机构贷款规模大幅度上升、日本央行的贴现率也降到战后低点，这极大地刺激了土地投机需求，使得地价与土地供给同时增长的情况得以出现。

　　(三)商业用地价格高涨主导了第三个十年

　　直至泡沫破灭的这段时期，这一阶段的地价再次出现异常上涨，而且呈现两大特征：其一是地价上升集中在三大城市圈，其二是商业用地成为价格上涨的中心。从地价上升率来看，1985、1986、1987年东京圏商业用地价格上升率分别是住宅用地的4倍、2倍、1倍，其中商业地价上涨率分别为12.5%、48.2%、61.1%。整体来看，整个80年代东京圈商业用地价格指数是住宅用地价格指数的1.5倍。

　　这里的原因主要有两个：其一是日本在这一时期的日本的产业结构出现了明显的升级，因此对商业写字楼的用地需求上升；其二是日元升值引发宽松的金融政策刺激了投机。

　　通过对比这三个历史时期日本房地产市场不同发展阶段的特征，可以看出：工业用地价格的上涨反映了第一阶段的工业化进程；其二是在住宅需求上升的时候，土地供给大幅度增加往往是抑制地价与房价上涨最有有效的手段；其三是日本房地产泡沫形成的最后一个阶段是由商业用地价格的高涨所带动，这是一个极为突出的特征。

　　三、对比日本：中国房地产市场处在什么样的发展阶段

　　从国内外宏观经济环境的对比来看，中国当前的发展阶段与日本第二个十年即1966年到1975年较为相似：其一，日本这一阶段的经济复合增长率保持在9%左右，与中国当前的发展速度大致相当；中日两国的人均可支配收入水平基本持平，约为2100美元左右；其二，产业结构上，当年的日本的第二产业占比为41%，当前中国这一比重为48%，这一阶段中日两国主要依赖第二产业，而且房地产行业产值占比都基本保持在10%左右；其三，从“三驾马车”的GDP贡献看，投资对经济增长的推动作用都较大；其四，货币政策方面，日本从20世纪70年代初期开始实施浮动汇率，日元从此走上升值道路，这一点与人民币所面临的环境类似。

　　(一)与日本相比，中国新建住房存量仍处于总量不足、户型不平衡、同时结构问题也十分突出的阶段

　　与日本相比，中国住房市场存量有两个特征：其一，城镇住房存量中新建住房占比仍较低。2009年中国城镇住房存量约为170亿平方米，其中1997年房改以来新建住宅存量约为50亿平方米，总体上新建住房占比为30%，相比而言，截至1975年，日本的住房存量几乎已经全部更新换代。再从城镇家庭住房解决方式来看，根据抽样调查结果，城镇家庭自建住房、购买商品房、购买经济适用房、购买原有公房、租赁住房的比重分别为20%、20%、9%、32%、15%。由此可见，在中国当前的住房存量中，原有公房仍占较大比重。其二，截至2009年，中国户均住房套数约为0.9，扣除非成套房，这一数字约为0.7，但中国的人均住房面积已经达到28平方米，超过日本20世纪80年代的水平。这反映了中国的成套房大户型占比不断加大的趋势。从相关数据上分析，近年来，城镇竣工住房中90~120平方米的住房占比由9%提高到22%、120平方米以上的住房比例由13%提高到28%、90平方米以下的住房比例由77%下降到50%，说明近年来户型面积有扩大的趋势，小面积住房占比则不断下降。其三，是面向中低收入阶层的保障性住房占比过低，供应严重不足。

　　(二)与日本相比，中国的住宅地产仍将主导未来城市化推进阶段的商品房市场发展，保障性住房需加快发展

　　日本在20世纪80年代房地产泡沫膨胀期间一个突出特征是商业地产和商业用地价格的迅速上涨，这取决于以下几个因素：其一，80年代，日本已完成工业化，工业用地需求扩张的空间已经十分有限，工业用地价格基本停止上涨趋势；其二，80年代，日本的住宅存量已基本达到上限，新建住房已几乎全部取代旧房，户均住房套数已超过1，整体上住宅市场的发展空间已经不太大，而且由于城市化接近尾声，人口老龄化的来临，整个住宅需求也不存在太大的增长空间。

　　与日本相比，在城市化推进的阶段，中国房地产市场上的地价与房价上涨仍将由住宅地产所推动，但商业地产的上涨趋势也将比较明显，原因在于：其一，中国目前的住宅存量中，新建住房占比仍较低，未来以新换旧的空间较大；其二，中国的城市化进程相当于日本50年代中期的水平，还有较大的空间，而且长期以来，房地产市场发展滞后于经济发展，未来城市化所释放的真实需求仍将为房地产需求增加提供稳定的支持；其三，由于中国特殊的发展模式，工业用地价格一直保持在低位，且十分稳定，但住宅与商业用地的价格一直稳步上升，未来这一趋势仍将延续；其四，当前保障性住房占比过低，这一住房结构与当前的经济发展水平有明显脱节，需要加快建设，以形成“市场轨”和“保障轨”并行的房地产格局。