张培刚先生在《农业与工业化》这本著作中搭建了关于工业化与经济发展理论的总体框架和理论线索，主要包括三个方面，一个是农业和工业的互动。第二个是农村和城市的互动。第三个是农业国和工业国的互动。把这三条线索与刚才几位专家的演讲对照起来，刚才姚洋教授讲的是农业和工业的互动，张燕生先生讲的是农业国和工业国互动及其拓展出的开放问题。现在我打算讨论的是农村和城市的互动，也就是城市化进程的相关影响和一些新特征、新趋势。

 

从历史上来看，中国改革开放以来经历城市化进程推进的速度非常快。从统计数据看，从1978年到2017年，中国总城市人口增加了6.4亿，这是什么规模呢？这相当于当前的五个日本或者两个美国的城市人口。当年张先生在参与选择华中科大校址所在的地方时，现在关山口这个位置是非常偏远的，一直到我们在这里上学的时候，感觉离武汉市市中心非常远，偶尔要到武昌的傅家坡那边去一下，同学们称为进城，如果要到汉口去，就需要过江，那就要准备一段时间才能抽出时间来。现在城镇化的快速推进，已经把当年的远郊变成一个闹市区了。

 

进一步与国际做对比的话，可以看出中国城市化在时间方面的高度压缩。美国的城市化率从10%提升到50%，大概花了80年。而中国只用了一半的时间，就完成了这么巨大的进程。同时，中国新增的城市人口集中在为数不多的大城市。对比1910年到2015年世界大城市人口规模的变化，北京和上海的人口早已超越欧美的许多大城市。深圳大概用了20-30年的时间，由33万人口的小渔村，发展到一个千万级人口的大都市。而且伴随这个过程，是收入的快速的增长，目前中国的人均收入也伴随着城镇化的进程在向发达国家在收敛，而且少数几个一线城市，北上广深的生产总值之和已经超过全球180个国家，名列全球GDP大概在十位左右。

 

中国的房地产市场伴随着城市化的进程，也经历了一个市场化的制度变迁。从1980年到1998年，市场化主要表现为住房投资的主体从政府变成了单位，这一期间住房投资权下放到单位引发了一轮投资的热潮。城镇和工矿区的个人的建房面积占比也在相应的上升，实际也是一个渐进的市场化，只不过这个市场化并不是一开始一步就推到市场，由开发商开发房子居民来购买，而是慢慢放到单位，放到个人自己建房。在这个期间，中国在20年中大概建了46亿平方米的住宅，住房条件有所改善，人均的居住面积大概达到了9.3平方米。

 

1998年中国开始推动第二次房改，大的经济背景是98年的亚洲金融危机，为了找到扩大内需的切入点，在很大程度上借鉴和参考了香港等成熟市场的经验，进一步走向市场化。1998年全面取消福利分房，随后这些年中，住宅的商品化率在迅速提升，也开启了一个快速的住房投资的热潮。如果把中国、法国、德国、英国、美国和日本这些国家的住宅投资占GDP的比重对比，可以看到中国的这条曲线上升的异常迅猛。

 

到08年金融危机之后，中国的房地产市场进入一个新的阶段。这个时期全球的流动性过剩，中国为了应对外部冲击进行了大规模的信贷刺激，房地产在这个阶段成为吸收流动性的一个非常重要的池子，其实在部分程度上带有金融化的特征。在这个阶段，中国居民部门的杠杆快速上升，上升的主要动力是什么呢？买房子。特别是在经济调整期。我们看到在这几年中，有的月份，可能银行体系发放的中长期贷款中，有时一半甚至更多都是贷给居民买房子。

 

中国房地产市场伴随着快速的城镇化工业化的进程，确实展开了巨量规模的房地产建设，中国今天的城镇住房的存量，这些年来超过了2亿套，住房条件、人均居住面积迅速地实现了对主要的发达国家的追赶。我们看到平均的人均居住住房面积跟日本相差不大，从总量上基本上告别了短缺。在房地产研究里面，大家经常用的一个指标是户均住房套数比，现在已经超过1，在接近1.1的水平，这就说明已经基本上不再短缺了。

 

在这个过程中，部分城市房价上涨过快，一直引人关注。现在有的城市房价受到一些管制，观察二手房的价格可能更市场化一些。从中国不同城市二手房的成交价格过万的城市统计，在2015年的时候，只有沿海的少数几个发达城市达到这个水平，到短短三年之后，二手房价格过万的城市迅速向中部在扩散，房价收入比不同城市都大幅上升。

 

从未来的趋势来看，目前中国的城市化率接近60%，在世界上大概处于中间水平。属于快速城市化的后期阶段。从具体数据上刚刚超过印尼，还处于一个快速城镇化的后期阶段。每年的城镇化速率还处于比较高的水平。从全国不同省市的城市化率的对比来看，呈现非常明显的多层次城镇化的梯度，差异化非常明显。如果按照不同的模式做一个城市化进程预测的话，中国城镇化率的演进在2030年左右估计是一个拐点。如果分别用三种方式进行测算，即按照联合国的模式预测，按照欧美城镇化的路径预测和拉美模式做预测，分别可以得出预测基础上的三条路线，这三条预测的路线在2030年前的结果非常相似，30年之后出现了显著的分化。所以至少在2030年之前，中国依然还处于一个比较快速的城镇化的过程中。

 

从趋势来看，未来一段时间应该是一个典型的以城市群为主导的城镇化新阶段，围绕着核心城市的城市群展开。所以从不同的测算模式预测来看，把2018年和未来预期中的2030年进行对比的话，可以预期，未来依然有人从农村向城市迁移，但是新增的人口的流入跟过去40年出现了巨大的分化，预计主要集中在几个少数的城市群。

 

现在中国的城镇化结构中，有一定规模的大城市，但是更多的是一些中小城市。对比一下美国、英国、德国、日本和中国的超大城市、特大城市、大城市、中等城市和小城市的结构，可以看出，中国的大城市的发育与发达国家比还有很大的空间。所以未来的一个可能趋势可能就是小城市的发展大致比较平稳，而大城市会经历一个在城市群推动下的迅速发育的时期，从增量的分布来看，会集中在主要的城市群中间的核心城市。所以这样一个城市化的结构，就变成了从过去40年可能是大中小城市都有人口的流入，变成了主要的核心城市群的引领，和新的城市化结构的形成。

 

是不是城市化率越高，这个国家就越富裕呢？通过国际对比，可以发现并不是这样，还需要取决于具体的城镇化的路径，特别是城市化的包容性，城市的公共福利体系，相应的产业结构的变化，都和城镇化的富裕程度是相关的。对比欧美模式还是拉美模式，中国现在还有十年的时间窗口进行优化，其中一个很重要的方面就是提升城市化的包容性，特别是让农民工融合到城市中，成为城市有机的一个部分，防止形成城市的割裂。

 

在中国内部不同地区的城市化进展来看，也存在着一个非常显著的梯度分化。不同城市的城镇化，和人均GDP的关系呈现出一个非常清晰的分化。未来中国的城镇化路线可能就是核心城市溢出，然后通过城市群来带动这么一个格局。实际上发达国家都走过类似的道路。目前，日本64%的人口居住在城市群中，美国占比更高，达到83.7%。当然国际上不同国家的城市群模式也有差异，日本的都市圈通常是一核多翼，美国则通常是大型都会区，而中国在不同地区已经呈现出非常明显的向城市圈流动的特征。

 

观察最近这几年不同城市的房地产成交量的变化，价格的变化，就可以看到一个典型的分化。有很多城市库存量不断的上升，价格下跌还难以出清，而有的城市供不应求。预计中国未来增量的人口城市分布主要集中在东部沿海和长江中下游的城市群，长三角、珠三角加北京、天津环渤海这个城市，再加长江中上游城市群。从统计数据观察，这些城市群总共的新房和二手房的交易量占到了全国的大概60-70%之间。

 

当然，目前中国的城市圈相对比较分散，中心城市的规模不小，但是首位度常常并不高。有一段时间大家经常讨论逃离北上广深，从统计数据看，这可以说是一个伪命题。从几个主要的城市的小学招生人数、小学在校人数、幼儿园在园人数来看，这些年是持续上升的，也可以看出年轻人持续在向中心城市集聚。所以未来在城镇群发展的背景下，不少城市新房的成交量在回落，更多的住房需求会通过二手房来满足，不少城市的二手房的交易量已经超过了新房。在这个发展阶段，换房成为了新的主要需求。

 

在人口净流入的城市群中，发展租赁市场成为必然的选择。从国际主要的市场来看，主要的大都市中租赁人群都比较高。那中国目前一线城市其实占比还是有限。对比英国、美国、日本和中国的租赁家庭占比，目前还有很大的拓展空间。人口净流入占比非常大的深圳，其租赁市场也面临比较大的发展，怎么通过租赁来解决这个新增的流动人口的住房的问题。

 

在这个过程中，开发商从行业结构到商业模式也面临着洗牌，整个行业的集中度在显著的上升。头部的开发商的集中度越来越高，开发商自身的功能也变化，因为城市不再是单纯的规模的扩张，而是内部功能的变化，开发运营功能的完善，所以开发商到城市化的新阶段，需要的能力已经主要不是盖新房，而是城市更新。所以这个时候我们看到，房地产市场的主体，开发商的功能也出现了变化。如果对比全世界主要的交易所在房地产板块上市的房地产企业的功能分布，可以发现中国的房地产板块是很典型的一个开发建设的开发商占主导，但是在日本的交易所里面挂牌的房地产企业，已经几乎没有单纯的房地产开发商，几个大的日本的房地产企业，它的功能基本上是多元化综合化的租赁业务、物业管理、建筑服务等。从美国看也更是这样，开发商从开发转向城市的运营，而未来的城市更新有很大的空间。

 

对比日本的市场看，日本每年有大量的城市更新项目，在不断的进行更新改造，日本的城市再生准备计划这些年实施的进展直线的上升，深圳也在呈现这个趋势。

 

从未来房地产市场的需求看，需要关注三个上亿人口群体的住房的需求：流动人口、单身人口、老年人口。在北欧如瑞典、芬兰、挪威，单身人口都在40%甚至更高，所以它需要的房子更多。从发达国家美国欧盟日本澳大利亚等的趋势看，单身独居占比在大幅的上升。当前，中国人口在迅速的老龄化，60岁以上的人口占比在快速提高，他们独特的住房需求需要高度关注。因此，中国的工业化城镇化以及伴随着对房地产市场发展转型、以及相应的内需增长，都在中国经济发展的新阶段面临着一个模式转换，也出现了一些新的特点，值得我们去深入研究。谢谢各位。

 

文章来源：张培刚发展经济学研究基金会