巴曙松：从城镇化视角看中国房地产发展趋势-切.格瓦拉：让我们面对现实，让我们忠于理想-财新网

从城镇化角度看，房地产市场的发展是规模非常庞大的、持续40年的大规模城镇化扩张的过程，所有人都是城镇化大潮中抓住一段特定机会的参与者。

1978-2017年，中国的城市人口增加了6.4亿，相当于5个日本、2个美国的人口。这是探讨包含各种房地产业态的房地产市场大背景。

美国的城市化率由10%提升到50%用了差不多80年，中国大概用了40年的时间完成了这个进程。而且在这个城市化的大潮中，几个大的中心城市新增城市人口的集中度在迅速提升。

对比主要大城市的人口状况，北京和上海的人口早已超越了欧美主要的大城市。深圳只用了20年的时间，人口就由最开始成立时在籍的统计人口33万，发展成千万人口的大城市。这是中国房地产市场一个非常典型的特点。从人流来看，大城市人口确实比较集中。

在这个过程中也伴随着中国收入的快速增长，伴随着GDP占全球比重的持续上升。中国在城镇化快速推进的过程中，GDP占全球的比重和收入在持续提升，成为从需求端购买力方面推动房地产市场发展的一个重要力量。

中国的人均GDP跟美国相比还有比较大的差距，所以应该多看中国的人均数据。实际上，中国的人均GDP也达到了全球人均GDP的80%。一线城市（北上广深）的生产总值之合已经超过全球180个国家，名列全球GDP的第10位。

这也是我们中国城镇化的典型特点，区域的分化并不是从今天开始的，在40年波澜壮阔的城镇化里边，区域分化一直是非常显著的特点。中国的对外贸易是带动中国城镇化的一个非常重要的推动力量，中国占全球贸易的比重超过了美国。

回顾在城镇化浪潮的背景下房地产市场的发展，我们想到一位令人尊敬的长者在1980年的时候讲的一句话，我反复学习他讲的这段话，觉得他考虑得很细。

他说，“关于住宅问题，要考虑城市建设住宅、分配房屋的一系列政策。城镇居民个人可以购买房屋，也可以自己盖。不但新房子可以出售，老房子也可以出售。可以一次付款，也可以分期付款，10年、15年付清。住宅出售后，房租恐怕要调整”。

他的市场观念非常清晰，充满着市场化的基本的理念。他提到“繁华的市区和郊区的房子，交通方便地区和不方便地区的房子，城区和郊区的房子租金应该有所不同，将来房租提高了，对低工资的职工要给予补贴。这些政策要联系起来考虑，建房还可以鼓励公私合营或民建公助，也可以私人自己想办法”。这是改革开放初期房改的一个基本理论指导。

第一次房改，基本上住宅投资的主体从政府变成了单位，“单位”这个词在内地是大家最离不开的词，在这个时期非常的重要，我们看到单位的投资占比在大幅上升，不再是由财政统一的负责。住宅投资权下放给单位，引发了第一轮房地产投资的热潮。

我单位给我分的那套房，我一直舍不得卖。我们统计1991-1998年城镇和工矿区个人建房面积占比，1998年单位建房占到了32%。

从改革开放初期到1998年，当年不同类型住房的新建竣工面积的占比，单位的建房竣工面积最高。这是按照建房量来看，面积也不断提高。

1978年到1998年大概建了46亿平方米的住宅，极大地改善了住房条件。使我们的住房得到显著改善。中国人均居住面积从改革开放初期（1978年）的3.6平方米，提升到1998年的9.3平方米。

第二次对大家影响深远的是1998年的二次房改，全面走向市场化。1998年取消福利分房之后，住宅的商品化率在大幅上升，在当时起步的阶段只有27.9%，到了2008年次贷危机的时候，达到了67.2%。这中间就是房地产界做出的贡献。所以启动住房的市场化，把1998-2007年归为这个阶段，取消福利分房，开启快速的住房投资浪潮，百亿、千亿就是在这个阶段出现的故事。

我们就在这一个阶段，“住宅投资占GDP比重”这个指标一下子上升到其它几个发达国家上面。在这个时期我们还换另外一个指标做一个对比，就是万人商品住宅开工量，中国也出现了大幅的上升。

还有一个大家用得比较多的词叫“池子”，周小川行长有一个比喻，说我们在货币化发展的过程中，有大量的信贷投放，我们需要有资产的池子把它吸引住，从这个角度来说，我把2009-2018年大致分为金融化程度不断提高、成为一个吸收流动性池子特征很明显的阶段。

我们看到了中国M2在持续的上升。居民的杠杆率也在持续上升。中国人真正借钱消费的还是少，房贷成为杠杆率上升的主要推动作用。

而在这个时期我们也看到房改带来的巨大成就。中国今天城镇住房的存量已经超过2亿套，达到2.38亿套。我们做了一个大致统计，在不同的时期，建成的套数，1949-1977年建了1100万套，1978年第一次单位开始建房到1990年建了2834万套，上升最快的是2008年次贷危机之后，4万亿的投资下去，这个套数的上升非常迅猛，这也是我们今天讨论房地产市场，讨论调控的各个问题的基础。

住房条件不断得到改善，我们看到人均的住宅面积已经逼近一些发达国家的水平，比如说英国、日本，这是一个巨大的进展。

我国基本上告别了住房的短缺，这是大家都熟悉的户均住房套数的比例，我们计算了日本和美国的户均套数比例，基本在1.15左右新房见顶，也就是说100个家庭有115套房子，不管是租还是买，在市场上他就认为大致新房够了。我们现在大概刚刚过了1，在1.06、1.07左右，至少告别了显著的短缺。即使是一线城市，人均的住宅面积也同样在大幅的提升。

但是问题也很明显，核心城市的房价比较高，我们看到房价指数，同样的房地产标的，在这个时期内上升的幅度，北京和伦敦、纽约、东京等发达城市比，确实上升幅度比较高，增长也非常快。新房现在受到限制，我们不去细究它，但是二手房过万的城市，从沿海少数城市在迅速向中部、向内陆渗透扩散，这也是中国的城镇化发展新阶段反映在房价上的大背景。

核心城市的房价比较高是事实，租售比也是一个很重要的指标。首置刚需首付收入比，这在香港叫“上车盘”，就是你开始要“上车”，大概需要多少资金。用首置首付收入比这个统计指标，两居或者80平米以下套均总价×首套最低首付比例/城市的人均可支配收入，大概做个匡算。居民的杠杆率虽然上升的比较快，但是大致上处于中间水平，与发达国家对比，总体不算太高，但是跟发展中国家比水平不低。

杠杆上升的势头比较快。我把2008-2018年叫做金融化时期，在这个时期债务余额的增加达到了42万亿，杠杆率的增加为35.6%。从未来来看城市化的新趋势，从全球角度来讲，中国目前的城市化率在中间位置，刚刚超越世界城市化的平均水平，接近60%。所以无论哪个权威机构的预测，都对未来一段时间中国的城镇化还有增长空间这一点没有大的分歧。

同国际对比，中国现在处于快速城镇化的后半段，速度有所减缓，但实际上还有比较明显的提升空间。中国每年的城镇化率与发达经济体比，还处于比较高的水平。

中国的城市化如果分省、市、区来算，不同的地区差异非常大，有的地区的城市化率已经上升到了80%多，接近90%，有的才40%多，这是典型的大经济体在城镇化内部推进的分化和差异。

目前按照三种模式做的测算，中国的城市化2030年可能是一个分水岭，按照联合国的预测、欧美走过的城市化的路线做预测，按照拉美的城市化的模式做另外的预测，把这三个预测的均值画在一条线上，我们得出从现在到2030年这个时期，这三种模式算出来的轨迹基本是一致的。

但是在2030年之后，这三种模式出现了分化，有所谓的欧美模式，主要就是城市新增的流入人口被城市化所吸纳，被它的社保、教育、医疗所吸纳，但它的城镇化的速度可能会有所减缓，但是整个人均GDP会有明显提升，财富效应提升。

而所谓拉美模式，就是大家在巴西海边看到的贫民窟，我去看那个贫民窟，要停车导游都不敢让停，说万一哪个地方放个冷枪很麻烦。这种地方继续快速城市化，城市很难吸纳，形成社会的分裂。中间一条是联合国模式，从这三种模式来看，至少这10年期间，得出的结果是一致的。

从中国城市化的走势来看，伴随着城市化路线、方式的变化，在不同时期重点不一样。2000年到2010年这10年，流入人口增量主要向东南沿海聚集。

在2017-2018年人员在回流，反映到城市化上来说，我们用一个词语叫做“东边日出西边雨”，人口的流入不全部流入东部沿海城市，中部地区的一些城市也会有人口流入，这样就形成几大城市群的格局。如果把刚才的联合国模式、拉美模式和欧美模式再做一个对比，结合我们目前的城镇化来做一个趋势的推测，可能这种以城市群、以城市集群模式来吸引人口流入的特色，这种趋势会更明显。

通过一些城市化的研究，按照30万以上人口城市的人口流动格局，在未来这段时间会呈现出一个东西梯度，原来的分化向多中心发展的格局。所以这10年从60%左右提高到70%到72%的阶段，我们城镇人口有可能会增加2亿。

我们看到联合国的预测、欧美的预测和拉美的预测，分歧很大，最乐观和最不乐观的分野比较大。在比较乐观的情况下，大致认为会增加1.9亿到2亿。我们现在的城市化的状况是一个有一定规模的大城市，然后加上不同的小城市，但是这个大中小城市的格局可以看到，我们的大城市、特大城市的发育，和其它的发达国家比，实际是不足的。

所以未来可能小城镇会保持比较平稳的状况，然后大城市会有持续的人口占比的上升，或者说小城平稳、大城发育的特征。根据我们课题组的模拟测算，从趋势来看，增量可能主要集中在一些主要的城市群和它的核心城市。

从城市群为主要载体的城市化阶段，主要的核心城市群引领，然后逐步形成一个新的城市群的结构。所以这10年是中国的城镇化模式、城镇化结构开始出现调整的大背景。而且从趋势来看，也不是说城镇化率越高的国家就越富裕，城镇化到一定阶段之后，它是否会带动财富的积累，还要看它的城镇化的路径，所以我们对比了两种模式，我们说欧美模式和拉美模式，其实背后的差异就是城市的吸纳能力，城市是否能够包容式地把这一部分流入的人群，成为这个城市的积极的增长的推动力量。

如果把全国的城市化率、区域的差异再做一个大致的推演，按照这个模式做一个测算，我们看到区域分化的特点会继续存在，呈现出一个梯次发展的趋势，在这个过程中，核心城市会成为城市群发展的中心带动力量，以城市群为载体，在推动中国的城镇化继续有一定提升，在快速城镇化的后续阶段，还会有一定的增长空间。

文章原题为：基于城镇化视角的中国房地产发展趋势研判

文章来源：“金融读书会”微信公众号（2019年8月9日）

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