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中国财富网：中国房地产市场对经济的发展可谓举足轻重，如何评价目前的房地产市场？在房地产市场快速发展的同时，是否存在被忽略掉的问题？
巴曙松：从1949年中国城镇人均居住面积不足6平方米，到2017年的36.6平方米，户均住房套数在1.1左右，住房自有率在87%，住房在供需总量上已经基本实现平衡；房地产在居民家庭财富中的占比维持在55%-60%之间；房地产投资和消费对GDP增长的贡献率在6%-7%左右。
中国在很短的时间内解决了住房短缺，并进入由数量扩张向品质提升转变的阶段。无论是从居住层面、资产层面还是经济增长层面，房地产的地位都很重要。此外，围绕居住的服务和消费也创造了大量就业机会。
目前，全国房地产市场进入了平稳时期，一线城市市场交易量保持低位运行，房价平稳。投资性和投机性需求逐步退出市场，购房者市场预期趋于理性。
同时，房地产领域的一些关键问题仍然没有得到解决，部分周期性与结构性问题依然突出，主要包括四大方面：
一是调控成效显现，但市场仍然存在不稳定因素。短期内行政干预为主的房地产价格调控已经取得效果，部分城市房地产交易量和价格已经回落，但随着房地产市场下行风险和企业及政府偿贷压力，个别地方存在刺激土地价格重新走高的可能。
二是房地产领域的居民杠杆总量不高，但存在结构性风险。2017年，居民杠杆率为54.4%左右，同比增长4.1%，虽然低于美国和日本等国家，但杠杆的结构分布存在较大的差异。近年来，主要是三四线城市居民购房加杠杆，其中在2017年，新房交易杠杆率达74%，同比增长8%。此外，房子越是低端，对贷款的依赖程度越高。总价在400万元以下、面积60平方米以下的购房者使用杠杆比例在83%。
三是房地产开发企业的经营风险。房地产市场进入下行期，近年来进入三四线城市的开发企业面临经营风险。随着棚改货币化补贴刺激作用减少，部分三四线城市房地产市场的交易量回落。一些房地产项目已经出现现金流断裂、债务逾期和违约的现象。2019年-2020年是房地产开发企业偿债高峰期，融资困难、资金链承压的现象将会持续。
四是棚改政策提升了居住条件，但流动人口住房保障依然缺失。棚户区改造提升了居民的居住条件，但客观上也刺激了三四线城市的房地产市场。此外，棚改补贴的资金属于专项借款，在一些人口净流出、经济增长乏力的三四线城市，地方政府会因为棚改拆迁土地未来价格不乐观，存在较大还债压力。另外，城市公共租赁住房发展滞后于需求，部分流动人口无法享受到政府住房补贴。
中国财富网：部分城市存在房价过高的问题。高房价会引发哪些问题，推动房价一直走高的原因在哪？
巴曙松：部分城市房价过高以及由此可能引发的下行风险已经成为一个不可忽视的经济和金融问题，不仅仅直接涉及家庭资产安全，也间接涉及银行与地方政府的金融安全。持续广泛的行政干预为主的调控政策虽然取得成效，但也有负面效果。
推高房价的因素有很多，首先是对高房价的认知存在局限。高房价是“结果”而不是“问题”。供求矛盾仍然是房地产市场的基本矛盾，供给不足，特别是品质住房的供给不足仍然是房价上涨的主要原因。
二是保障房的定位认知存在偏误。长期以来，有观点认为住房保障只能由政府来投资实施，排除了社会和市场参与的可能性。其次，住房保障不能是产权保障为主，相对于经济适用房，廉租房、公租房等租赁型住房建设则远远落后。
三是租赁住房的认知过于片面。租赁是购房的补充方式，中国住房体系内合法性大于实用性，存在对市场自发形成的租赁形式包容性不足，对“租”和“购”之间的关系认识存在片面化倾向。没有认识到非正规租赁不可或缺的重要意义。其次，对租赁市场与购房市场之间的关联性缺乏认识。中国目前在激活存量住房方面的政策较少，没有实现“租”和“购”两个市场的统一。
四是土地供应制度与住房需求相脱节。中国住房资源在区域分布极不平衡，突出表现在：越是住房不足、房价上涨的区域土地资源过少，而住房需求不足的区域相对过剩。近年来，房价高企的一线城市土地供应不断减少，土地价格快速上涨;相反，超过60%的土地供应在三四线城市，土地供给仍在增加。
五是对个别调控措施的危害缺少足够的认识。政府对房地产市场调控产生了一定路径依赖，导致市场看重限购、限贷政策对短期目标的作用，却忽视了调控背后对市场的扭曲作用。
中国财富网：2019年政府部门提出要围绕稳地价、稳房价、稳预期的调控目标，夯实城市主体责任，坚决防范化解房地产市场风险。如何处理好居民住房、高房价、防范房地产市场风险问题？
巴曙松：当前新旧增长动力转换、经济潜在增长率平稳下降的形势下，要挖掘经济增长的潜能，需要推动人口的“二次城市化”。经济的发展要让人口向城市进一步集聚，所以要为人口城市化提供良好的住房基础，让人真正留在城市。
结合当前市场存在的问题和风险，未来一段时间内中国房地产的主要任务包括：优化住房供给结构，提高住房保障水平，化解住房金融风险，重塑市场监管机制。
一是补齐租赁短板，优化住房供给体系。发展租赁市场的关键在建立标准化、专业化的租赁生态体系。建立公平竞争的市场环境。此外,应尽快推动租赁立法，明确租赁双方、中介机构、专业运营机构的权利义务关系等，通过法律保障租房者获得城市公共资源的权利。优化非正规住房市场，发挥市场在住房保障上的作用。鼓励企业通过标准化的改造提供 多元化的住房产品。制定“城中村”改造办法和流程标准，建立多方利益共享的“城中村”改造模式；完善租金补贴制度。
二是坚持宏观审慎，化解住房金融风险。防范金融风险与支持正常购房需求不能对立起来，避免恶化首次购房者的条件。对企业而言，可以将开发企业债务风险纳入宏观审慎监管框架；制定开发企业的债务风险警示标准，在拿地时需作为资质审核的标准，超过风险警示标准的不得参加土地竞拍等。对个人而言，可以加强个人按揭贷款的穿透式监管。严格监管个人首付资金来源，强化个人征信的约束力，确保首次购房者首付比例不低于30%。对金融机构而言，可以通过强化金融机构防范风险的责任。制定强制的信息披露制度，金融机构需要定期向监管部门和社会披露“房贷收入比”“房贷价值比”“贷款不良率”等指标，确保信息真实透明。
三是坚持房地产调控政策的中性，重塑市场监管机制。在当前房地产市场在总量上大致平衡的基础上，房地产市场政策要保持中性，不刺激，不打压，让市场需求在一定时间范围内平稳有序释放。
首先，可以通过改革地方政府绩效考核办法。对市场稳定的考核指标由“房价平稳”转为“交易量平稳”；对住房保障的考核目标由建设保障性住房的数量转变为低收入群体、流动人口的住房条件、可支付性等方面。
其次，可以通过改革单一垄断的土地出让制度，建立收益共享的土地制度。允许和鼓励农村集体建设用地、农村宅基地直接进入市场，让农村居民获得资产价值。配套土地流转税，避免产生大规模土地投机。对于保障性租赁住房，土地 出让实行按年交租制度，政府、开发商和居民共同收益。
再则，可以通过改革房地产市场调控方式，建立符合市场规律的长效机制。取消政府对市场的行政性管控，逐步放开限购、限价等行政干预，允许外来人口满足合理自住需求。依托不动产登记信息系统，建立以税收体系为主的调节方式，实行按照价格累进的流转税制度和按照房屋持有量累进的持有税制度。
文章来源：中国财富网（2019年3月19日）
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