房地产调控“结束”包含两个含义，一是行政管制措施的放松与退出，二是重回刺激政策。根据当前“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，一些行政管制措施可能会在适当时机退出，但重回刺激的可能性不大。

 

房地产调控政策的退出包含两个问题：

 

第一个问题，调控什么时候退出取决于房价是否走向平稳乃至出现一定的价格调整。从历史经验上看，调控政策出台后，市场交易量首先出现下降，然后价格环比出现下跌，再到价格同比出现下跌。当价格同比下跌持续半年左右，市场往往已经处于非常低迷的状态，影响到房地产投资，为防止房地产投资大幅下滑可能影响经济增长，房地产政策可能会出现放松或转向。以北京为例，为了遏制2009年以来房价快速上涨，2010年两次上调二套房首付比例，2011年开始，二手房成交量连续12个月同比下降，价格从3月开始环比连续12个月微涨或下跌，价格从12月到2012年6月连续7个月下跌。2014年930刺激政策出台之前，二手房成交量同比连续19个月下跌，价格环比连续5个月下跌，价格同比4个月微涨或下跌。

 

当前的房地产市场形势还远远不能促使房地产调控政策放松。当前市场热度依旧较高，链家监测的重点城市中，北京市场表面降温，尽管二手房价格连续9个月环比下跌，但价格同比仍然为正，潜在的购房需求仍在，供需矛盾仍然突出。从全国主要城市看，目前仅北京、天津、合肥和上海的价格有所下跌，其他城市价格依然在上涨，短期政策放松的可能性不大。从长期看，中央逐步淡化房地产拉动经济增长的工具属性，降低经济增长方式对于基建加房地产这种传统增长方式的依赖，更多的依靠经济转型，不太会因为拉动短期经济增长回到显著刺激房地产的老路。

 

第二个问题，调控政策的退出可能是渐进式、差异化的。

 

首先，不同政策的退出的可能性不同。这一轮房地产调控措施包含了限购、限贷、限价、限售、限离等各种行政管控手段，其中限购、限贷、限价、限售等措施偏向于短期行政干预手段，在房价平稳或下跌时，贷款首付比例和利率可能会有调整，行政限价政策可能放松，但“限离”政策是对政策漏洞的纠正，可能长期也不会退出。

 

其次，城市区域政策具有差异。由于城市之间房地产市场严重分化，部分城市房价快速上涨的同时，另一些城市房地产市场仍存在较大的库存，市场低迷。这是当前中国房地产市场不平衡的表现。在城市分化下，目前的调控越来越重视因城施策。中央经济工作会议提出分清中央和地方事权，强调差别化调控，不搞“一刀切”政策。因此，未来短期内房价上涨较快的城市调控压力不会放松，而库存仍然较多的部分三四线城市和县城要继续做好去库存工作。

 

第三，从不同需求上看，因类施策，重点在刚需和改善性需求。住建部提出，2018年我国要抓好房地产市场分类调控，针对各类需求实行差别化调控政策，满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。因此，在市场恢复平稳或持续下行时，刚性需求、改善性需求的限制政策可能率先松动，但对于多套房和所谓投机炒房的政策仍将长期维持。

 

中国房地产市场改革的长期方向是建立市场化的长效机制来替代短期行政干预。如果长效机制逐步建立起来，政府和市场的关系更加清晰，房地产调控政策也就不再陷入“一脚油门、一脚刹车”的循环了。

 

文章载于“悟空问答”（2017年12月26日）