租赁REITs（房地产信托投资基金）是一种以发行股票或收益凭证的方式，汇集投资者资金，由专业管理机构对租赁物业并进行专业化管理获得投资收益，并按比例分配给投资人的信托基金。租赁REITs的主要收益来源包括租金收入和物业增值。

 

租赁REITs在政策强调租赁市场发展，及自持住宅物业频出的背景下，对房地产商而言，可有效盘活房地产存量资产，提高资金利用效率；对中小投资人而言，租赁REITs为其提供了分享房地产行业增长收益的渠道；对政府而言，可以有效缓解租房市场供需不平衡，租赁市场不完善等难题，同时，租赁REITs更多是不动产的运营模式，而非融资手段，强调对不动产的长期持有运营，通过运营管理，实现物业增值以获得溢价，符合国家当前“只住不炒”的政策导向。

 

中国REITs的探索可以追溯到2007年，中国人民银行联合住建部等部委提出按照“试点与立法平行推进”的原则推进REITs，历经十余年探索，2017年10月新派公寓类REITs和保利租赁住房类REITs分别在深交所和上交所推出，中国租赁REITs才迈出了实质性的一步。中国国内租赁REITs发展滞后的根本原因之一，在于中国租赁市场的租金回报率低，国内一线和强二线城市的租金回报率普遍低于2%，对比当前国内金融市场上3-4%上下波动的一般金融产品利率水平，租赁REITs对投资人的吸引力有限。另外，从法律制度来看，一方面，中国缺乏针对REITs专门的法律体系，目前主要参考《基金法》、《信托法》等，在租赁REITs发行上市、信息披露等方面缺乏明确的指引；另一方面，中国双重征税的税负结构也制约了租赁REITs的发展。

 

根据不同的监管主体，中国的类REITs可分为银行间、交易所REITs，分别面向银行机构投资人和证券市场投资人；根据不同的资金流向，REITs可分为权益型、抵押型和混合型REITs，国内租赁类REITs的探索目前以抵押型为主；根据不同的组织形式，REITs可分为公司型、基金/信托型REITs，国内以后者为主；根据不同的募资范围，我国的类REITs可分为私募、公募REITs，且以私募REITs为主。整体而言，与国外RETIs市场普遍是权益型、公司制、公募REITs有根本性的区别。

 

在我国现行的市场环境下，租赁REITs以资产支持专项计划为载体的形式更具法律可行性，相较于公募基金模式，资产证券化模式下，专项计划通过结构化设计持有不动产权益或相应租金请求权，存续期内管理人没有权利进行再投资业务拓展，存续期结束后，多采用原始权益人回购方式处置租赁物业，是一直被动管理模式，退出渠道有限。但根据REITs领域专业人士的呼吁，国内公募REITs在法律框架、监管环境等方面的条件已经基本成熟，租赁公募REITs的试点落地已呼之欲出。

 

根据我国特殊的法律结构和税制体系，短期内我国租赁REITs更适合债权类产品结构。但是从长远看，随着公募REITs法律体系的逐渐搭建，投资人市场教育的成熟度提升，未来我国将逐渐推出不依赖于信用主体，以物业项目资产为核心的权益类REITs。

 

文章载于“悟空问答”（2017年11月7日）