实际上这个问题可以换一个角度来回答，就是怎么来看房地产市场上的金融风险。

 

根据国际经验观察，房地产金融风险往往源于“房地产市场过热”和“房地产金融过热”的叠加和相互强化。具体而言，在房地产热潮/泡沫时期，房价较高或涨幅较快，即使没有购买能力的居民也想购房，即使没有资本的企业也想投身房地产，而金融热潮又刚好给予了他们通过高杠杆高债务而购买或投资的机会。因此，房地产的金融风险主要体现在居民或企业无法偿付超过自身能力的高债务。居民和企业的债务越高，越超出自己的偿付能力，房地产金融风险就越高。

 

那么，如何衡量居民和企业的债务压力？

 

从居民端来看，房贷比、居民杠杆率和房贷收入比可以用来度量债务压力和金融风险大小，企业端则可以通过企业债务比来反映。通过美国和日本的房地产金融危机发生前后的指标对比，我们可以得到一些评估区间的参考：当房贷比超过50%，居民杠杆率超过90%，房贷收入比超过100%，企业债务比超过200%时，房地产金融风险较高。（注：房贷比=（公积金+住房贷款余额）/总贷款余额、房贷收入比=（公积金+住房贷款余额）/居民可支配收入、居民杠杆率=住户部门贷款余额/GDP。其中，住房贷款余额为住户中长期贷款余额，住户部门贷款余额为住户贷款总余额，GDP为现价。）

 

从中国目前的情况来看，全国整体上房地产金融风险相对可控，但个别热点二线城市居民端的金融风险相对较高，应予以警觉；房地产企业端由于债务比远低于警戒水平且目前财务水平相对健康，面临的金融风险相对可控。具体从数据来看，2016年中国整体房贷比约为17%，虽增速较快但仍处于安全水平。根据测算，个别城市房贷比达40%，与全国及其他城市相比偏高，需要重点关注；中国整体的居民杠杆率为45%，远低于警戒水平，但也有少数城市持续上升到70%以上，值得重点关注；中国房贷收入比仅为67%，但值得警惕的是，大部分热点城市的房贷收入比远高于警戒线，如果贷款利率大幅度调整，这些城市将来均有可能面临偿付风险。而从企业端来看，2015年中国企业债务比为62%，与美国和日本危机时期相比处于较低水平。此外，企业端虽有融资渠道收紧、融资成本高等风险，但是近两年房企销售普遍较好，目前的财务风险相对可控，重点要关注房地产行业的洗牌，特别是大型企业为了争夺市场份额所进行的过快的扩张、以及一些在库存水平居高不下的三四线城市的中小地产商可能存在的风险。

 

文章载于“悟空问答”（2017年8月11日）