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新冠肺炎疫情将会对房地产行业造成什么样的冲击?房价会如何波动?未来房地产行业的变化趋势有哪些?房地产可能会出台的政策有什么?为此,中国财富采访了巴曙松教授。
 
中国财富:新冠肺炎对整个经济造成了不小的影响,对于房地产行业来说,其受疫情冲击有多大?
 
巴曙松:目前,房地产行业处于调整阶段,叠加新冠肺炎疫情影响,房地产行业的去化压力明显加大。从2015年到现在,房屋的新开工面积呈现稳步上升趋势,但商品房的销售面积从2017年至今稳中趋跌,两者叠加加大了房地产行业的去化压力。
 
截至2019年12月份,全国商品住宅开工的库存为29.4亿平方米左右,平均去化周期为23.5个月,与2017年年中水平接近。在疫情影响下,房地产销售受阻,去化压力将进一步增大。
 
同时,房地产企业运作模型显示,房企呈现出高杠杆驱动、快速销售回款等特点。从房地产行业资产负债率来看,2008年以来逐步上升,目前为80%,处于历史高位。
 
房地产企业加杠杆的过程,一方面依赖于销售回款,另一方面依赖于从金融市场重新获得再融资的能力。受到疫情的冲击,很多城市的房地产企业销售回款受到明显影响,债务陆续到期,使得现金流压力增大。
 
从房地产资金运作模式来看,其主要特征为高杠杆率、高负债率以及高周转,导致房企抗冲击能力相对较弱。如果销售不能迅速回款,将对房企造成致命冲击。
 
房企现金流压力在2019年已十分明显,当年有528家房企发布破产公告。2020年1-2月,全国申请破产的房地产企业累计已超过100家。按照当前趋势看,2020年房地产企业破产的数目将达600-700家。随着疫情的发展,高杠杆率会陷入危机。疫情加速房地产行业洗牌,2020年房地产行业的竞争会更激烈。
 
 
中国财富:疫情对房地产市场的成交、供应的影响如何?
 
巴曙松:疫情对房地产市场成交量的影响非常明显。一手房方面,因疫情的急速蔓延,60余个省市下发通知,明确要求暂停售楼处销售活动,售楼处被迫关闭,现场销售活动“停摆”,超过95%的城市新增房源“零供应”,一手房成交量断崖式下降。由于三四线城市交易的支撑,2月第三周开始出现小量回升,但与疫情之前的成交量相比仍然显现出巨大的落差。
 
二手房方面,二月市场成交量连续三周几乎“零成交”,第四周以北京、上海、成都、大连等城市为主开始出现回升,但较2019年节后同期下降94.5%,依旧处于成交低迷状态。
 
中国财富:未来房地产行业会出现什么样的变化?房价将如何走?
 
巴曙松:在新特点、新趋势叠加疫情影响的情况下,未来中国房地产市场的发展趋势将在十大方面出现新的基本变化。
 
一是进入政策平稳和房价平稳的“双稳周期”。二是增量需求仍在,换房改善需求成主导。三是流动人口租房需求非常庞大。四是老旧小区和物业服务,特别是老旧小区的改造,再加上物业服务的需求,在疫情之后会有一个比较强的爆发。五是房地产将由增量市场逐步进入存量市场。六是随着二手房交易的活跃,中国房地产市场在供求方面也出现了一些结构性变化。七是开发商的规模逐步做大,行业集中度在提高,但商业模式的转变比较缓慢。八是房地产市场将从卖方市场慢慢地转向买方市场。九是这次疫情冲击下,企业主动或被动地从线下交易转移到线上交易,连带会产生一个巨大的、高密度的信息需求,这就对开发商、销售机构的能力造成了考验。十是围绕消费者运行的格局正在到来。
 
中国财富:面对疫情冲击叠加房地产行业情况,有哪些政策建议?
 
巴曙松:目前,疫情已经进入关键阶段,一方面,政府需要防止疫情扩散,全国多个城市针对房地产市场下发了“暂停经营”的通知,明令禁止售楼处、中介门店继续营业;另一方面,政府可以通过一系列政策措施稳定房地产市场,同时帮助房企尤其是中小房企渡过难关。
 
一是针对企业因销售受阻和开复工延迟带来的现金流压力,整合目前已经推出的散点式的纾困政策,如延长纳税期限、信贷支持、税费减免、租金减免等,形成一组纾困政策包。具体到不同的企业类型需要区别对待,尤其是加强对中小企业的扶持力度,防范不良破产风险,保持市场稳定。
 
二是可以鼓励线上业态发展,加强对线上化技术支持企业、线上化项目的政策补贴和扶持力度。对于疫情下产生的新合作方式、新经营方式要予以一定支持。
 
三是适时推出行业标准和规范,推动市场秩序健康发展。疫情下房地产市场呈现复杂化趋势,一方面新的交易方式会大量出现,另一方面扰乱市场秩序的乱象也会出现。这种情况下,需要相关部门与行业协会适应线上化,适时推出并完善新的行业标准和市场规范,推动市场秩序的健康发展。
 
文章原载于中国财富网(2020年3月19日)
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巴曙松

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中国银行业协会首席经济学家、香港交易及结算所首席中国经济学家。博士生导师,享受国务院特殊津贴专家,中央国家机关青联常委,中国宏观经济学会副秘书长,还担任中国人力资源和社会保障部企业年金资格评审专家、中国证监会基金评议专家委员会委员、中国银监会考试委员会专家、招商银行和招商局香港总部的博士后专家指导委员会委员等,先后担任中国银行杭州市分行副行长、中银香港助理总经理、中国证券业协会发展战略委员会主任、中央人民政府驻香港联络办公室经济部副部长等职务,并曾担任中共中央政治局集体学习主讲专家。

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