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中国房地产市场发展中出现的问题及政策建议

经过40年的改革开放和20年的住房制度改革,中国用很短的时间告别住房短缺,进入由数量扩张向质量提升转变的阶段。据粗略估算,当前城镇住宅总市值约为270万亿元人民币,是2017年GDP的3.3倍,房屋资产在中国居民家庭资产中的比重近10年维持在55%-60%之间。房地产对GDP增长的贡献率在6%-7%左右,围绕居住的服务和消费蓬勃发展,创造了大量就业机会。
 
针对房地产市场出现的一些问题,中国政府果断采取市场调控措施,抑制资产泡沫,保持房地产市场平稳运行。投资性和投机性需求逐步退出市场,购房者市场预期趋于理性。但同时,我们也看到房地产领域的一些关键问题仍然没有得到解决,部分周期性与结构性问题甚至有所恶化。
 
图为深圳宝安区一住宅小区
 
调控成效显现 不稳定因素仍存
 
一是有些投资性需求,在房价下跌时,出现降价亏损卖房行为。部分业主由于收入下滑,出现还贷压力。如果房价持续下跌,将会导致更多的购房者抛售,引发房价大幅下跌。
 
二是部分地方政府重回刺激的冲动仍然存在。随着土地流拍率明显上升,有些地方政府从出让土地中获得的收入大幅减少。地方财政收入吃紧,再加上还债压力巨大,将会促使其放松房地产调控,或采取其他手段规避调控,继续维持或推高地价。
 
三是房地产领域居民杠杆结构性风险加大。越是低端的房子,对贷款的依赖程度越高。某商业银行不良个人住房抵押贷款中,50万以下的不良按揭贷款金额约占不良贷款的60%,笔数占到80%以上。
 
四是房地产开发企业的经营风险增加。杠杆增加与销售降速的矛盾引发债务风险。由降价和建筑质量问题引起的群众纠纷日益增加。
 
未来发展主要任务和政策建议
 
结合当前市场存在的问题和风险,未来中国房地产的主要任务是:优化住房供给结构,提高住房保障水平,化解住房金融风险,重塑市场监管机制。
 
一、房屋租赁市场是中国住房体系中缺失的关键一环。发展租赁市场的关键不在新建多少租赁住房,而是建立标准化、专业化的租赁生态体系。1是通过税收、金融、法律等手段盘活规范房屋租赁市场。2是优化非正规住房市场,发挥市场在住房保障上的作用。
 
二、坚持宏观审慎,化解住房金融风险。1是将开发企业债务风险纳入宏观审慎监管框架。2是加强个人按揭贷款等穿透式监管。严格监管个人首付资金来源。确保首次购房者首付比例不低于30%。三是强化金融机构防范风险等责任,制定强制的信息披露制度,确保信息真实透明。
 
三、坚持房地产调控政策的中性,不刺激,不打压,让市场需求在一定时间范围内平稳有序释放。一是改革地方政府绩效考核办法,(i)将考核指标由「房价平稳」转为「交易量平稳」;(ii)对住房保障的考核目标由建设保障性住房的数量转变为低收入群体、流动人口的住房条件,可支付性等方面。二是改革单一垄断的土地出让制度,建立收益共享的土地制度,(i)允许和鼓励农村集体建设用地,农村宅基地直接进入市场,让农村居民获得资产价值。配套土地流转税,避免产生大规模土地投机。(ii)对于保障性租赁住房,土地出让实行按年缴租制度,政府、开发商和居民共同收益。三是改革房地产市场调控方式,建立符合市场规律的长效机制。(i)取消政府对市场的行政性管控,逐步放开限购限价等行政干预,允许外来人口满足合理自住需求。(ii)依托不动产登记信息系统,建立以税收体系为主的调节方式,实行按照价格累进的流转税制度和按照房屋持有量累进的持有税制度。
 
文章来源:香港文汇报(2019年1月1日)
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