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房地产的未来在何方?

在严厉的房地产调控政策推动下,当前中国的房地产市场进入调整和转型期。那么,房地产未来转型和发展的方向何在?从目前的趋势看,未来中国的房地产市场大致上可以归结为如下几个方面的转变:
 
第一,从房价的维度来看,考虑到房地产的资产属性,无论是经验层面,还是理论层面,都表明名义房价无论是短期,还是长期,在很大程度上会受到货币周期波动的影响。具体来说,大部分发达国家,包括英国和美国都曾经面临长期的房价上涨周期,除去少数的经济危机时期,名义房价基本上与货币供应量增长等大致匹配。从中国的情况来看,自1998年房改以来,房价总体上呈现持续上涨趋势,频繁的房地产调控主要是改变了房价上涨的节奏,而没有降低房价上涨的总体水平。展望未来,一方面供求矛盾在个别城市仍然没有得到根本解决,另一方面,住房的货币化趋势仍在继续,住房作为居民财富的“蓄水池”的作用依然还会发挥。所以,我们对房价的未来走势,还需要高度关注货币周期,或者说是金融周期的走势。
 
第二,从经济增长的维度来看,房地产周期在许多时候表现为是一个数量周期,而不仅仅是价格周期,这也恰恰意味着房地产交易量的周期性波动,会对经济增长产生显著的扰动,这是当下和未来需求关注的宏观风险。从未来的趋势来看,经过长周期的开发与交易浪潮,未来的交易量下降是趋势性的,从理论上讲,交易量的长期趋势取决于家庭数量的变化、以及城镇化的进展速度等,随着城市人口增长速度的放缓和老龄化的到来,未来的房屋交易量将逐步下移到一个低水平的台阶上,这里的含义就是以住房开发与交易为中心的产业链将受到一定的冲击,同时房地产开发投资对经济增长的拉动作用也将有所弱化,这是不可避免的。
 
第三,从房地产企业的维度来看,从行业结构角度来考察,开发商一定会日益集中化,这个走势已经非常清楚,同时,开发商也将更加多元化,有的企业围绕房地产产业链进行横向的延伸,从新房开发进入租赁住房的运营管理,甚至物业与中介服务,从单一的住房开发进入多元的物流地产等领域,也有的企业进入纵向的整合,把上下游进行高效的整合,以提供效率,这些走势都已经出现,且会不断加速。总体的方向就是开发商需要在新的周期中重新寻找新的发展空间。
 
第四,从政策的维度来看,过去中国的房地产政策可以说是以购房为中心的政策,金融制度、土地制度以及住房开发制度都是以购房为中心的,住房按揭与土地“招拍挂”以及与土地财政、土地金融等,都是围绕购房而展开的制度设计。未来的政策导向显然是“租购并举”,政策将会在租赁环节展开更多的改革,这也意味着房地产行业的潜在增量空间在于租赁,特别是集体建设用地的租赁住房开发,将有非常大的空间。
 
文章原载于“悟空问答”(2018年10月9日)
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