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划拨土地上的住房及商业用房,如何进行房地产抵押估价

房地产抵押估价,是指为确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据,对房地产抵押价值进行分析、估算和判定的活动。房地产评估师应综合采取多种评估方法进行房地产估价,如市场比较法、成本法、收益法、假设开发法等。估价时应优先选用房地产估价行业组织已公布报酬率、资本化率、利润率等估价参数值,并考虑不确定因素,保持必要地审慎,充分估计抵押房地产在处置时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失,不高估市场价值,不低估知悉的法定优先受偿款,并在估价报告中作出必要的风险提示。如在运用市场比较法估价时,不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为比较参照对象,并应当对比较对象进行必要的实地查勘。从房地产抵押估价报告的内容看,应当包含估价的依据、原则、方法、相关数据来源与确定、相关参数选取与运用、主要计算过程等必要信息;还应当包括估价对象的变现能力分析,也即假定在估价时点实现抵押权时,在没有过多损失的条件下,将抵押房地产转换为现金的可能性。以使委托人和估价报告使用者合理理解房地产估价结果。
 
根据房地产所附着的土地使用权获取方式的不同,房地产市场价值也有所不同。不考虑其他因素,对于同一宗房地产,以“出让或转让方式”取得土地使用权的房地产价值,高于以“划拨方式”取得土地使用权的房地产价值,后者又高于以“集体土地批准使用方式”取得土地使用权的房地产价值。
 
2006年,建设部、人民银行和银监会联合下发《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知 》(建住房〔2006〕8号),通知附件《房地产抵押估价指导意见》第l6条明确指出,“估价对象的土地使用权是以划拨方式取得的,应当选择下列方式之一评估其价值:(一)直接评估在划拨土地使用权下的市场价值;(二)评估假设在出让土地使用权下的市场价值,然后扣除划拨土地使用权应缴纳的土地使用权出让金或者相当于土地使用权出让金的价款。”
 
实际估价操作中,第一种直接评估市场价值的方式下,由于在划拨土地使用权下的估价对象类似房地产市场一般都交易不频繁,因而较难采用市场比较法和收益法进行评估,只能采用成本法和假设开发法等,对划拨土地使用权下的房地产市场价值进行直接评估存在较大局限。因此,通常很少直接评估在划拨土地使用权下的市场价值。
 
第二种估价方式下,假设估价对象是以出让方式取得土地使用权的,而在出让土地使用权下的估价对象类似房地产市场的交易较为频繁,存在可参考的市场交易实例和交易价格,适合采用市场比较法和收益法进行评估,估价方法选择余地较大、评估结果也较为可靠。因此,房地产估价师通常采用的是上述第二种评估方式。
 
土地使用权出让金的具体数额,由房地产估价师要按照当地政府规定的标准测算。首先,根据市场比较法、收益法等估价方法,估得以出让方式取得的土地使用权价格;然后,假设当地规定土地使用权出让金为土地取得费用的30%,则土地使用权出让金的金额等于土地使用权价格乘以该比例(30%)的部分。如当地政府没有规定的,参照类似房地产已缴纳的标准估算。
 
采用该种评估方式下抵押价值的,房地产估价师应当在估价报告中注明划拨土地使用权应缴纳的土地使用权出让金,或者相当于土地使用权出让金价款的数额。在具体估价结果报告中表述估价结果时,还应明确说明估价结果已扣除(或不包括)其转让时应缴纳的土地使用权出让金。
 
需要说明的是,在对划拨土地上的房地产进行抵押时,并不需要先缴纳土地出让金;只是在计算该房地产的抵押价值时,应将相当于应缴纳的土地使用权出让金的数额剔除。在今后一旦对房地产进行处置和转让时,才需要真正缴纳土地使用权出让金。
 
文章载于“悟空问答”(2018年6月3日)
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