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如何判断一家房企是否濒临倒闭

直观来说,现金流是否断裂通常是房企是否会倒闭的关键之一。房地产企业高度依赖资金,房企通过贷款、融资等方式筹集资金用于买地、建设、销售,最后将部分资金用于偿还债务。由于房地产的预售制度,房地产的现金流和销售收入会出现时间上的不同步,所以即使某个年份营业收入大增也会出现资金流断裂的可能。所以判断一个房地产企业是否会倒闭最先也是最重要的就是观察现金流。
 
小型房企融资能力弱,倒闭的概率更大。现金流取决于现金流入和现金流出,现金流入除了取决于销售情况外,还与房企的融资有关。
 
房地产企业融资的方式有下列几种:1.股权融资;2.债券融资;3.银行贷款;4.信托资金;5.资产证券化等。
 
对于非上市企业来说,除了股权融资,其他融资方式均有可能实现。
 
在销售金额大幅增加的时候,很少会有房企资金断裂,而在销售金额大幅减少的时候,房企高度依赖资金的特征使得房企的现金流紧张,此时融资能力对于房企至关重要。融资能力越强,资金断裂可能性越小。尤其是在政策收紧的时候,融资规模不仅大幅减少,融资成本也开始提高。一些小规模房企难以从银行得到贷款,可能会选择其他更为激进的方式融资。
 
因此,判断房企是否会倒闭时,最重要的是判断房企的销售是否良好,如果销售不好,那么这家企业是否能获得其他外部的资金,如银行贷款等,对于目前的小型房企来看,如果销售不好又无法从外部融资,再加上房地产调控力度加大,那么该小型房企就相当危险。
 
一般来说,濒临倒闭的企业会有几种突出的表现,房企也一样。从公司内部来看,首先是大量高管离职。一个企业的高管是市场中对这家企业最了解的人,如果出现高管大量离职,那么一定是这家企业出现重大问题;其次,职工工资和社保等发放缴纳是否出现异常。当公司出现资金断裂时可能是由于资金断裂导致无法发放工资,最后,债主上门讨债。
 
从外部来看,资金流出现问题的企业主要有表现有:1.交付时间缓慢或持续延期的楼盘。房企在资金不足时会出现施工进度缓慢甚至停工,这会使得楼盘交付时间延长甚至无限期延迟。此时房企大概率出现资金断裂,楼盘烂尾的现象;2.楼盘大幅降价。在中国市场,房企很少会主动大幅降价出售房屋,甚至有些业主在房企降价时会出现砸盘的情况。因此,房企主动大幅降价极有可能是想快速回笼资金,以解燃眉之急。
 
文章载于“悟空问答”(2017年12月27日)
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