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如何认识房地产长效机制?

顾名思义,房地产的长效机制是一系列影响长期的制度安排,关键词是长期与市场化机制。长效机制主要是来替代政府短期行政力量对市场的干预。过去房地产调控的主导力量之一是政府,但政府的调控行为往往难以准确把握复杂多变且日趋分化的市场变动的规律与节奏,甚至在有的时候起到加剧市场波动的负面作用,因此,常常在有的城市陷入“越调越高”的周期循环。因此,监管部门希望有一套根据市场运行状态及时调整的动态反应机制,规避短期人为因素对市场的不当干预。
 
长效机制的目标应当是稳定房地产市场,避免大起大落。不同于短期调控目的多元性,长效机制目的更加明确和“专一”。历经多次房地产短期调控,人们形成了这样的预期即“经济不好时,政策会刺激房地产市场,反之亦然”,即短期调控的目的不仅是平抑房价稳定房市,还要兼顾经济发展。因此在调控中常常会有虎头蛇尾的状况发生,如2008年之前,调控还在抑制房价过快上涨,而随着2008年金融危机席卷中国,房地产调控随即转向,不少社会资金流入房地产市场,进而导致2009年房地产市场大热。调控目的的多样性导致调控的多变,从而形成了市场不稳定的预期,进而导致市场的大幅波动。而长效机制的目的则应更加专一,即要保障房地产市场平稳健康运行,保障居民住有所居。长效机制应当长期发挥作用,从而规避房地产市场短期内大起大落。
 
个人以为,当前长效机制的导向应包括:一是坚持市场为主导,政府与市场相结合。不同于短期调控的强行政性,长效机制会更加尊重市场规律,尊重居民合理的居住改善需求,通过市场的手段(如利率调节)来应对市场变动。二是坚持中性价值观,不打压、不刺激,让需求在时间周期内平稳释放,让供给的弹性更能贴近需求的变化。三是坚持因城施策,分类调控,对不同的需求、不同的城市采取不同的应对机制,避免“一刀切”政策的粗暴干预。四是长效机制更侧重于供给侧结构性改革,通过发展租赁市场、共有产权房等,建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房体系。
 
长效机制应该是一个一揽子计划,包含土地、金融、税收等一系列工具。在土地制度上,改革土地招拍挂制度,增加集体建设用地、农村宅基地、国有闲置低效土地等供应主体,让土地供应更加满足市场需求;在金融政策上,实施宏观和金融的审慎监管政策,加强对对贷款资质和信用的审核,加大对LTV等金融指标监管力度,防止房地产与金融风险相互传染。在税收政策上,长效机制将会适度增加持有环节税收,降低交易环节税收成本,促进房屋流通,防止财富分配过度失衡。
 
长效机制的建设应该是一个持续的过程,也是由一系列关键领域的、小切口的举措组成的系统工程。中国房地产市场的复杂度和不确定性很高,不存在一蹴而就的“速效药”,长效机制也不会一夜之间成熟。不同的领域的规则制度逐步建立、逐步推出,可能是长效机制呈现的过程。
 
文章载于“悟空回答”(2017年11月27日)
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