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让租房成为一种生活方式

《租赁新时代》,杨现领、粟样丹著作,厦门大学出版社2017年7月出版。
 
最近几年,我国住房租赁市场快速发展,为年轻人提供品质租房的长租公寓更是异军突起,规模快速扩张。特别是2017年以来,在租购并举的大方向下,中央政府连续出台租赁相关的支持性政策,租赁市场的发展正迈入快车道。《租赁新时代》作为租赁领域的著作,正是从这个背景下产生的。该书从国际对比层面,深入讨论了美国、日本、英国等国家或地区的租房市场发展经验,同时也从微观层面梳理了租赁运营公司的一线实践案例,可以说是理论与实践相互结合的一本书。基于国际经验,本书对中国租赁市场的现状与未来也进行了大量的前瞻性讨论。
 
本书认为,一线城市及重点二线城市的品质租房需求正在快速增长,租房不只是满足基本需求的栖身之所,而更多地表现为一种主动选择。人们对房屋的品质、装修、配套以及交通便利性等提出更高要求,对租住体验和服务的期待也越来越高。在这个大趋势下,以下情景将越来越清晰:
 
首先,未来租房人群将更多元化,租房倾向将普遍上升。租房不仅仅是年轻人的一种普遍选择,不同年龄段和不同收入段的更广泛人群都有可能进入租房市场,已婚人群也会在租房市场停留更长的时间。
 
其次,租期逐渐上升。从美国和日本的情况来看,单身人群的平均租期通常超过1年。对比而言,中国青年长租公寓的平均租期只有6-8个月,给企业获客和运营带来极大挑战。
 
再者,租金回报率将逐步回归可持续的正常水平。今天中国大部分城市的租金回报率只有1%-3%,这是租赁运营和租约资产证券化的最大挑战所在。未来随着租房人群多元化和租金持续增长,这一状况有望逐步缓解。把这些情景综合在一起,并大致测算:未来3-5年,中国将有超过2亿人进入租房市场,租金规模将超过2万亿元人民币。对比来看,美国2015年租户家庭超过4000万,租金规模超过3万亿元人民币,仅纽约一个城市的租金规模就超过5000亿元人民币,中国未来的租房市场空间巨大。
 
本书的一个重要贡献是,前瞻性地指出租赁市场发展与规范的关键在于租赁运营机构的发展,而这也成为近期一系列租赁政策的重中之重。可以说,这是一次从研究到形成政策的非常有价值的尝试。作者认为,我国当前住房租赁市场最突出的问题是供应总量不平衡、供给结构不合理。快速增长的品质租房消费升级需求得不到有效满足,市场化的住宅租赁经营机构在供给中的比重仍然很低,专业化、机构化的租赁服务仍然十分短缺。粗略估计,2016年有一定规模的品牌公寓企业只有1000多家,运营管理的房间数量约100万间,市场占有率仅2%左右。进一步对比,日本租赁市场最大的托管公司大东建托管理的房屋数量超过90万套,市场占有率接近8%,日本前十名企业管理的房间数量市场占有率超过30%。
 
因此,积极培育和发展专业化的租赁经营机构显得迫切而重要,只有大力发挥市场作用,才能促进租赁机构的成长和发展;只有促进市场化机构充分发育才能形成渠道多元、总量平衡、结构合理、服务规范、制度健全的住房租房市场。
 
总体上看,住房租赁市场是我国住房供应体系和房地产市场的重要组成部分,培育和发展市场化租赁具有非常重要的宏观含义:其一,租房市场是经济增长的潜在动力来源。住宅租赁行业的产业联动效应强,对建材、家具等上下游的带动作用明显。其二,租房市场发展有助于推动住房合理消费。中小户型、中低价位的租房供给有助于实现住有所居的社会目标,从而推动人口有序流动,实现以人为中心的城市化。其三,发展租房市场是盘活土地存量、提高闲置房源使用效率的重要途径。
 
同时,我们也看到在中国,几乎每个行业变迁,都会经历一轮早期的野蛮生长,接着是持续的试错、调整、重构,然后是大范围、长时间的洗牌重塑,最后才会进入良序发展的状态。在住房租赁市场的大蓝图里,呈现的是一个环节复杂、参与主体众多、多层次需求的市场。以消费者、政府、运营机构为主的交互场景中,不同的参与者提供不同的价值:政府提供配套政策、营造环境,运营机构提供价值服务、从事规范经营,消费者获取资产收益、享受品质生活。
 
希望《租赁新时代》这本著作能为各个参与者带来一定的参考价值。
 
文章载于经济观察网(2017年11月10日)
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