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租赁住房REITs的来龙去脉

租赁REITs(房地产信托投资基金)是一种以发行股票或收益凭证的方式,汇集投资者资金,由专业管理机构对租赁物业并进行专业化管理获得投资收益,并按比例分配给投资人的信托基金。租赁REITs的主要收益来源包括租金收入和物业增值。
 
租赁REITs在政策强调租赁市场发展,及自持住宅物业频出的背景下,对房地产商而言,可有效盘活房地产存量资产,提高资金利用效率;对中小投资人而言,租赁REITs为其提供了分享房地产行业增长收益的渠道;对政府而言,可以有效缓解租房市场供需不平衡,租赁市场不完善等难题,同时,租赁REITs更多是不动产的运营模式,而非融资手段,强调对不动产的长期持有运营,通过运营管理,实现物业增值以获得溢价,符合国家当前“只住不炒”的政策导向。
 
中国REITs的探索可以追溯到2007年,中国人民银行联合住建部等部委提出按照“试点与立法平行推进”的原则推进REITs,历经十余年探索,2017年10月新派公寓类REITs和保利租赁住房类REITs分别在深交所和上交所推出,中国租赁REITs才迈出了实质性的一步。中国国内租赁REITs发展滞后的根本原因之一,在于中国租赁市场的租金回报率低,国内一线和强二线城市的租金回报率普遍低于2%,对比当前国内金融市场上3-4%上下波动的一般金融产品利率水平,租赁REITs对投资人的吸引力有限。另外,从法律制度来看,一方面,中国缺乏针对REITs专门的法律体系,目前主要参考《基金法》、《信托法》等,在租赁REITs发行上市、信息披露等方面缺乏明确的指引;另一方面,中国双重征税的税负结构也制约了租赁REITs的发展。
 
根据不同的监管主体,中国的类REITs可分为银行间、交易所REITs,分别面向银行机构投资人和证券市场投资人;根据不同的资金流向,REITs可分为权益型、抵押型和混合型REITs,国内租赁类REITs的探索目前以抵押型为主;根据不同的组织形式,REITs可分为公司型、基金/信托型REITs,国内以后者为主;根据不同的募资范围,我国的类REITs可分为私募、公募REITs,且以私募REITs为主。整体而言,与国外RETIs市场普遍是权益型、公司制、公募REITs有根本性的区别。
 
在我国现行的市场环境下,租赁REITs以资产支持专项计划为载体的形式更具法律可行性,相较于公募基金模式,资产证券化模式下,专项计划通过结构化设计持有不动产权益或相应租金请求权,存续期内管理人没有权利进行再投资业务拓展,存续期结束后,多采用原始权益人回购方式处置租赁物业,是一直被动管理模式,退出渠道有限。但根据REITs领域专业人士的呼吁,国内公募REITs在法律框架、监管环境等方面的条件已经基本成熟,租赁公募REITs的试点落地已呼之欲出。
 
根据我国特殊的法律结构和税制体系,短期内我国租赁REITs更适合债权类产品结构。但是从长远看,随着公募REITs法律体系的逐渐搭建,投资人市场教育的成熟度提升,未来我国将逐渐推出不依赖于信用主体,以物业项目资产为核心的权益类REITs。
 
文章载于“悟空问答”(2017年11月7日)
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