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房地产市场的逻辑梳理

网友提问:最近任志强又在公共场合谈房地产,他觉得房地产以后依然会涨涨涨,还有吴晓波老师也曾有言论说中国房价几年之内会翻一翻,当然也有一些学者说中国房地产受国内人口年龄结构影响面临着崩盘,可否谈一谈您对中国房地产的看法。 另外您怎么看现在火热的租售同权政策,它会对房价产生怎样的影响? 还有您觉得目前房地产投资价值最高的区域有哪些? 谢谢!
 
巴曙松答:自中国房地产市场启动以来,许多事实一再表明,在一个剧烈变化的房地产市场上,试图对房地产价格进行预测,常常会被房地产市场本身的走势所证伪,使得现在“试图预测房价”常成为引致调侃的事情。不过,越是在这样的市场环境下,越需要冷静梳理房地产市场的逻辑。
 
1.作为一个整体,中国城市家庭已经基本告别了中国刚开始启动房地产市场时的住房显著短缺的压力,虽然还有不断新增的房地产市场需求,在这个新的发展阶段,当前中国房地产市场面临的新的主要矛盾正在变为“住的不好”,首改、再改、换房成为“新主力需求”。2016年底,中国城市家庭户均住房套数在1.1左右,从总量上看,住的问题总体上已不存在巨大缺口,进入住房消费不断升级的新阶段,人们不再简单地满足于“一宅一生”,随着收入水平的上升,对产品质量高、配套设施全、社区服务好的“好宅”需求依然较大。无论在哪一个城市,这样的好房子都是相对稀缺的产品,市场会对这种产品给予溢价。
 
2. 从房地产市场供求看,在不同城市明显分化的条件下,当前住的问题主要集中的一线和其他个别重点二线,这些城市的户均住房套数只有0.85—0.9左右,距离“一户一套”、“一人一间”、“一人一卧”还有相当差距。特别是考虑到这些城市基本是大都市圈中有活力的城市,因此未来仍然可能面临人口的不断流入趋势,动态的住房缺口则更需重视。在这种情况下,这些城市的房地产市场的主要问题还会是针对增加的需求,相应增大有效供给的问题。当前大都市圈正在成为中国下一阶段城镇化发展的新动力,但受土地供应约束、住宅土地占比偏低、中心城市与周边城市的连接与协调不充分等,制约着大都市圈房地产市场的健康发展。
 
3.从目前数据分析,房地产租赁市场与交易市场是相互影响的两个市场,但租金与房价的内在决定逻辑目前看并不一样,租金主要取决于收入,一般情况下,租金收入比保持在1左右,就是说,租金涨幅不太可能持续明显超出收入涨幅。房价则主要取决于基本的供需矛盾和信贷条件等,我们经常会看到房价走势与收入走势会存在持续的偏离。实际上,过去很多年,租金的走势与房价的走势既有相互影响、但也在不少时期的走势常常是相互独立的。
 
4.目前从市场数据分析,当前城市房地产租赁的人群与购房的人群似乎暂时还是重合度不高。两个人群,前者普遍在30岁以下,需求以单间为主,收入通常低于1万,他们中有相当部分在很长时间内预计不会进入购房市场,因此至少从短期看,租购同权对购房市场会产生一定影响,但不会十分显著。
 
5.客观地看,今天中国大部分推出租购同权政策的城市往往并不存在明显租赁不足的矛盾,真正同时有租赁和购房不足问题的城市,仍然是大都市圈中的一线和个别重点二线。恰恰是这些地方,目前看,地方政府似乎也没有足够动力大面积实施租购同权。
 
文章载于新浪微博在线问答(2017年8月4日)
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