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正在变化的市场环境与房地产调控的新逻辑

文 | 巴曙松 杨现领
 
一.房地产调控的短期政策效果明显
  
从市场成交数据上看,本次政策调控的效果开始显现。北京、深圳、广州、天津和杭州二手房市场量价齐降,上海、南京、青岛成交量大降,价格趋稳。4月北京二手房成交量不及3月成交的四分之一,成交均价环比下跌2.1%,扭转了2015年11月以来的持续上涨局面;深圳二手房成交量环比下降23.1%,成交均价环比下跌3.1%。
 
根据以往经验,政策调控效果显现一般具有一定的时间滞后,从市场操作角度看,往往有大量的在途单需要时间消化。各个城市市场预期普遍回落,业主挂牌价回落,调价中降价占比提高,客户议价空间提高。新增挂牌量和新增带看量都出现大幅下降。这些先行指标预示短期市场仍将保持下行态势。
 
二.正在变化中的房地产市场
 
从短期看,房地产市场及其运行环境正在出现明显的变化,房地产调控需要把握这种变化,进而理性评估房地产市场可能产生的叠加效果。
 
第一,房地产市场运行的内在变化正在显现。在本轮调控之前,除局部市场之外,全国的房地产市场总体上已经开始处于下行状态。2016年以来,房价的上涨幅度超过居民收入,实际购买力相对减弱。首先,从统计数据看,首次购房越来越难。北京二手房套均成交总价已经由2015年的305万元上涨到当前的533万元,按照首付比计算,首次购房的成本从2015年的91.5万提高到186.6万,上涨了1倍。房价上涨导致以前的“刚需首置盘”变成了换房才能买得起的“改善盘”,导致北京真正的首次置业不到20%。刚需购买力的相对下降会导致换房链条越来越难以实现。其次,换房难度上升。从数据看,北京换房的年龄由2015年33岁推后到目前的35岁,换房增加的面积在逐年减少,以旧换新的比例在逐年降低,迫于房价压力目前换房者不得不对于面积和品质做出妥协。
 
同时,本轮调控的范围更广、力度更强、频率更高,手段更新,持续时间更长。一是调控范围更广,超过53个城市或地区出台限贷政策,37个城市出台限购政策。不仅调控一二线城市,不少三四线城市也在调控范围。不仅针对新房,同时也对二手房市场采取严厉的管控。二是调控力度更强,超过10个城市对首套房贷款实行“认房认贷”标准,一些城市连续3、4轮政策加码。三是调控效用更长,调控更注重“堵漏”,包括对于特定产品(商住、学区、平房)的调控,针对离婚和个税等规定的调整,在很大程度上避免了调控效果削弱。四是调控手段更新,近20个城市实行“限售”政策,对于“炒房”行为的打击最为严厉。
 
从时机上看,本轮调控正处于市场顶部回落之际,因此,调控节奏需要与市场自发调节力量形成相互互动。
 
第二,金融调控的力度在明显强化。从历史上多次调控经验看,因为房地产具有的资本密集的特征,金融政策的调整对房地产具有关键性作用。目前金融监管正在收紧,对房地产市场的影响主要体现在四个方面:一是严格贷款资质审核。调控后,北京等多个城市实行“认房认贷”的首套认定标准,“先卖再买”的换房行为被界定为二套,严格纳税记录和离婚资质,严控商住房贷款。二是控制贷款额度。各地提高了贷款首付比例,“认房认贷”严格了首套标准,北京二套房普通住宅首付比例由50%提高到60%,非普通住宅由70%提高到80%,意味着二套房几乎全款购买。三是延长放贷周期。2017年初以来,北京的部分银行的贷款放贷周期明显延长。目前商贷的平均贷款周期(批贷到放款)近2个月,较之前延长了1个月左右,这会延长交易周期。四是定向提升贷款利率。北京部分银行对首套房利率最低执行基准利率,二套房执行基准利率上浮20%,上海地区已有银行对首套利率从9折上调至95折。以购房总款300万为例,定向加息后月供将增加3000元左右,25年的还贷金额增加90万元。房地产行业政策与金融政策同步收紧,政策的叠加效应对市场的冲击巨大。
 
在变化的市场环境下,需要高度关注房地产市场运行出现的一些新特征。第一,以换房为主的房地产需求结构实际是很脆弱的。北京换房交易的占比达到7、8成,买方与卖方之间的行为高度互联,相互影响,连环单的比重和关联长度不断增加,一旦中间任何一单无法交易,就会造成整个连环的中断,房地产市场容易大起大落,并滋生局部违约风险。如果购房者几乎在支付能力的上限临界点买房,市场的脆弱性更加明显。从外部换房看,一线城市的部分换房动力来自于二、三线城市的换房,因此在部分城市群中,一些城市之间的房地产市场实际上高度关联,一、二、三线城市的同步调控有可能会带来全国范围的连锁反应。第二,去杠杆的金融货币环境应当还会持续,进而继续对房地产市场形成紧缩效果。随着美元加息,人民币利率上升的预期强化,去杠杆的政策基调使得原来持续宽松的货币政策趋于紧缩。据央行统计,3月银行新增信贷同比减少25%,一季度累计新增贷款同比减少8.46%。再加上房地产贷款在调控下减少,流动性将可能进一步紧缩,对房地产销售也会发挥其紧缩效果。
 
从目前的趋势看,如果内外部政策环境没有明显的变化,本轮房地产下行对经济的影响预计会逐步显现。交易回落预计会带动下半年房地产投资回落。一季度全国经济增长6.9%,其中房地产投资的作用明显。调控使一、二线城市交易大幅下滑,房企融资渠道收紧,下半年房地产投资可能放缓。按2016年的市价评估,一线城市目前已经超过60万亿,如果房价下跌10%,相当于居民财富缩水6万亿。考虑到中国家庭居民资产中近60%的资产为房地产,资产价值的缩水也会产生一定的影响。
 
三.新的市场环境下房地产调控的政策重点
  
本轮调控中,各地政府采取行政手段控制房价快速上涨带来的风险,对于稳定市场具有必要意义。但是,考虑到变化中的市场环境,在具体的政策重点上需要关注如下几个方面:
 
第一,面向新房的调控手段与面向二手房市场的调控应当有所区别。二手房市场与新房市场的市场结构不同,二手房市场的主体为分散的个人,在换房的市场中,业主和购房者往往具有高度同一性,调控政策在二手房市场中的传导路径不同于新房,调控影响也更加具有不确定性。比如,930调控抑制需求的同时也减少了供给,市场上可售房源尤其是随时可签房源大幅减少,市场供需矛盾不降反升。目前,部分城市对二手房市场的调控也采取了类似新房的限价政策,业主报价超过标准线则不得挂牌,这看似设定了价格“天花板”,但却无法限制买卖双方线下交易,甚至加剧“阴阳合同”的问题,增加监管成本。
 
第二,促使市场短期降温的行政手段与面向房地产市场健康发展的长期手段应当有所区分。过去中国房地产近20年的快速发展,得益于1998年左右房地产供给侧方面的市场化改革。然而,在短期调控压力的驱动下,从土地出让到房屋建设再到房屋流通的各个环节,市场常常受到许多短期性行政手段的干预。尤其是本轮调控在不少城市所采取的“限价、限购、限贷、限卖”的措施,使房地产“去市场化”趋势明显,这些短期政策在未来可能仍将长期持续。从历史经验上看,行政干预的手段最终往往会扭曲市场供求关系,甚至可能带来其他寻租空间。如果短期的行政干预手段长期化,有可能会延缓房地产长效机制的建立。
 
四.立足新的市场环境,构建房地产市场的长效机制
 
对于房地产长效机制,中央经济工作会议强调要“符合国情”和“适应市场规律”。当前,中国的房地产市场已经到了一个历史转折期,开始进入新房、二手房、租赁齐头并进、均衡发展的阶段。从国际上看,日本进入存量房时代后,房地产政策以新建住宅为中心向以二手住宅为中心的循环型市场转变,即通过改建提高存量房的品质与性能,依靠二手住宅的流通,向可循环利用的存量型住宅市场转变。
 
结合中国房地产发展的阶段特点和现实问题,房地产长效机制更应当注重以下四个问题:
 
第一,建立市场规则是长效机制的导向。从过去房地产调控的经验看,房地产市场过热或过冷,往往是“市场化不足”导致资源配置扭曲的结果。长效机制就需要发挥市场的决定作用,建立一系列市场运行规则,避免行政手段对市场的过度干预。
 
第二,供给侧结构性改革是长效机制的核心。从需求看,中国总体上已经由住房短缺向住房改善转变,城市之间分化和城市圈同化效应日益显现。但中国住房供给体系目前在不少城市依然较为僵化,特别是一级市场供给缺乏弹性,二级市场交易制度尚不健全,租赁市场发展滞后,难以满足住房需求升级变化。
 
第三,增量改革化解存量问题是长效机制的可行路径。新房市场的制度延续较长时间,牵涉众多利益主体,在新房领域建立长效机制难度较大。近年来中国存量房上升的趋势明显,一线城市存量交易占比已经占据主导地位,但存量房市场的调控机制目前看在不少城市几乎为空白,因此,以增量改革来化解存量问题具有较高的可行性。
 
第四,购租并举是房地产长效机制的重要方向。长期以来,中国房地产“重买卖轻租赁”的倾向导致租赁市场发展严重滞后,一线城市租赁需求旺盛,但无论是供给数量还是租赁品质均难以满足需求,专业化、规模化租赁机构的发展缺乏良好的市场环境。
 
具体而言,构建基于存量市场房地产长效机制有以下几个建议:
 
第一,优化土地供给结构,增加土地供应主体,提高土地供应弹性。(1)土地供给不仅要与去化周期挂钩,还要与城市的产业、人口结构挂钩。近年来中国经济向服务业主导过渡,人口就业结构也更集中于服务业,实际上大城市居住需求扩张快于产业需求。城市土地供地应当根据产业结构的转变进行调整。对于北京、上海等特大城市,应该通过减少工业用地,引导产业转移带动人口有序疏解。适度提高住宅用地的比例,缓解供不应求的矛盾。(2)盘活存量土地,形成多元的供给主体。随着城市由制造业向服务业转移,工业退出后形成土地闲置或利用低效,但是目前土地性质变更存在制度性障碍,尤其是工业性质土地很难转变为住宅用地,这对于租赁供给不足的一线城市而言是巨大的资源浪费。因此,土地供应长效机制要着眼于盘活存量,建立闲置土地转让流通制度,有效推进土地性质变更,鼓励社会资本以参股、联营、转让等方式盘活废旧工厂厂房、仓库等低效用地,形成多元化土地供应主体。
 
第二,扩大存量流通是增加有效供给的重要渠道。在房屋供需总体平衡且新房供应逐步紧缩的趋势下,增加市场有效供给更多需要靠二手房的流通。近年中国存量房流通率仅在1.6%-2.1%之间,比发达国家的水平平均偏低。一线城市的二手房流通率也比其他国际大城市偏低。这主要由于:(1)中国目前还没有房地产持有环节的税收,综合持有成本几乎可以忽略,但同时交易税费较多,房屋空置成本较低;(2)非商品房性质房屋流通受限。以北京为例,2016年已购公房、央产房和经济适用房三类产权房屋总存量占到北京存量的33.6%,但换手率仅为0.39%。因此,扩大二手房流通,需要平衡房屋流通环节和持有环节税收制度,平衡政策性住房与商品住房的关系。
 
第三,补齐租赁市场发展短板,让租房成为新市民的居住方式。(1)增加租赁房屋供给。发展购租并举,培育专业化、规模化租赁机构发展面临的突出问题是租赁房屋供应不足。一线城市的存量房屋用于租赁比例仅为20%左右,远远低于发达国家,新增供应中租赁的比例更低,一些城市房屋空置与租赁短缺并存。租赁长效机制一方面通过税收安排,鼓励居民将空闲房屋拿出来租赁,另一方面从新增土地和存量土地盘活方面增加租赁土地供应。(2)加快住房租赁市场立法,重点解决租赁市场中业主随意赶人、随意涨租金以及租赁无法享有买房同等权利三个最核心痛点,建立交易双方信用管理机制,保障交易双方合法权益。(3)加快机构化、规模化租赁企业发展,最核心的是降低企业管理运营成本,首当其冲的是降低拿房成本,并建立涉及资质、税收、金融等方面行业的监管规范,用高品质的租房服务满足新市民的居住需求。
 
杨现领(链家研究院院长)
 
文章载于:今日头条
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